化债1.2万亿元房企再出发在博弈中寻找平衡

xinwen.mobi · 发表于 2025-11-12 22:51:25

化债1.2万亿元房企再出发在博弈中寻找平衡
债务重组不只是企业简单的自救，更是行业信心修复的必经之路。

“就算账面上有现金，但现金都要优先保交楼，所有房企采取的方案也几乎没有差别，最后也只能是投同意票。”一位持有大额房企公司债的私募机构负责人如是说。

随着多家出险房企陆续完成境内外债务重组，困扰行业多年的债务问题实现突破性进展。中指研究院数据显示，截至10月末，累计已有21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约1.2万亿元，大幅减轻了行业公开债务偿还压力。

进入11月，融创中国约96亿美元的境外债二次重组方案获香港高等法院批准，正式成为首家境外债基本清“零”的大型房企；碧桂园境外债务重组方案获债权人高票通过，预计可降债约117亿美元。

01 万亿化债，房企减负前行
房地产行业信用体系承受着前所未有的压力。中指研究院数据显示，2021年出险房企有16家，2022年这一数据达到44家。

债务风险的集中暴露，使得债务与信用成为过去几年行业生存发展的关键要素。

据中指研究院监测，截至今年10月底，21家出险房企化债规模约1.2万亿元，有望极大减轻这些企业短期内公开债务偿还压力。

同时，出险房企通过多种方式削债，改善资产负债表，也有利于行业风险出清进程。

在房企此轮化债中，多数是与债权人的二次博弈。在前次化债的基础上，多数房企寻求降低债务本金偿还的比例，以此减轻负担。

房企本轮化债受到市场关注的缘由是，多数债务重组方案的核心已经不是展期，而是直接削债，通过大幅降低债务规模获得“重生”的机会。

02 博弈与平衡，化债路径多元化
债务重组复杂度高。一方面，房地产行业仍处修复期，销售尚未全面回暖，所有资产和现金流必须优先用于“保交楼”，导致可供分配给债权人的蛋糕变小。

另一方面，境外债规模庞大、结构复杂，许多房企债务分布于多个司法辖区，涵盖纽约法、英国法、香港法等不同体系。

不同法律规则、发行结构与增信安排交织，使得重组设计的复杂度成倍提升。

有房企相关负责人透露，境外债重组债权人类型众多、利益诉求差异极大，涵盖中资银行、外资银行、对冲基金、保险资金及私人银行等多类机构。

各方对于股债工具比例、展期和降债期限、收益分配机制均有不同偏好和限制，更进一步加剧了方案谈判的复杂性。

信达资本管理有限公司董事会执行委员会委员姜浙表示，一份赢得债权人同意的方案，普遍有几大特征：

通过专业机构翔实测算，证明重组后的债权清偿率高于直接破产清算；

政府支持以及由国有资产管理公司等介入，提升方案的可信度与执行力；

提供多元化“工具箱”选项，匹配不同债权人的风险偏好与诉求。

从大部分房企最终的债务重组方案来看，普遍包含短期、中期、长期三类选项，分别对应现金回购、债转股、债券置换三大类。

现金回购解决短期诉求，债权人债务能够得到立即偿还，但相对偿债比例较低；债转股绑定企业长期价值回升，让债权人分享未来收益，但也存在时间成本以及不确定性。

新债置换一般能够保障较大比例的本金，但偿还期限较长，通常可达10年左右。

03 典型房企，化债路径探索
以碧桂园为例，其境内债、境外债均正在进行重组。公开数据显示，碧桂园9只境内债券正在与债权人谈判，目前已经基本接近尾声。

其中8只债券的持有人会议通过了重组方案，余额合计为134亿元。

境外债方面，根据碧桂园此前发布的公告，其境外债重组目标是减少约116亿美元，并将到期时间延长至11.5年以及降低融资成本。

将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

在碧桂园之前，融创已经先行一步获得债权人的支持，债务重组方案基本宣告落地。

10月14日，融创中国宣布，在参与投票的1492名债权人中，1469人投票赞成公司的境外债务重组方案，赞成比例高达98.5%。

按债权金额计算，这些投票债权人持有的债权总额约为84.3亿美元，其中赞成票所对应的债权金额支持率约为94.5%。

融创的境外债重组方案，基本将所有的债权转换为股权。

根据融创此前披露的境外债重组计划，针对总规模约95.5亿美元的境外债务，融创计划向债权人分派两个系列的新强制可转债。

04 从“止血”到“造血”，房企重塑发展模式
随着越来越多房企债务重组方案顺利通过，企业资产负债表迎来实质性修复，行业最困难的时候正在过去。

中指研究院企业研究总监刘水分析称，从已披露的削债比例来看，多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%。

融创中国境外债经过第二次重组实现全额削减，境内债重组削减比例超过50%；旭辉集团、佳兆业等企业海外债重组后的削债比例亦超过50%，显著降低了实际债务压力。

债务重组之后，房企压力显著减轻，最大的改变是在投资决策上。

典型的例子是金地集团。2024年全年，金地集团按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务后，今年金地集团已经重启拿地，在杭州、上海等城市均有斩获。

在刘水看来，完成债务重组后，房企的首要任务是强化自身“造血”能力，加速回款。

在开发业务方面，可以把有限的资源投入到供需关系更健康的核心城市，开发满足当下改善性需求的“好房子”，这也是提升销售回款效率的关键。

在经营业务方面，可以从“重资产持有”转向“轻资产输出”，利用多年积累的开发、建设和品牌经验，转向代建、资产管理等轻资产模式。

业内普遍认为，债务重组的完成只是化解风险的起点，而非终点。重组的意义在于为企业赢得时间，恢复经营“造血”功能，并最终推动房地产行业走出调整，迎来修复。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，债务重组为企业创造了“第二次起跑”的机会，未来房企竞争的核心不再是规模扩张，而是经营质量与服务能力。

行业已走过最艰难的阶段，正在迈向更加稳健的新阶段。

债务重组的完成只是起点，而非终点。随着房企债务压力减轻，已有部分曾遭遇短期流动性压力的房企重新恢复投资。

完成债务重组后，房企的首要任务是强化自身“造血”能力，加速回款。

未来房企竞争的核心不再是规模扩张，而是经营质量与服务能力。行业已走过最艰难的阶段，正在迈向更加稳健的新阶段。

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